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家づくりのノウハウ - 失敗しない家づくり

お金・土地選びのダンドリガイド

失敗しない家づくり

お金・土地選びのダンドリガイド目次

2018年 はじめての家づくりガイド

予算決めからスケジュールまで一挙公開!

Step1 お金のこと、どうする?

空前の低金利が続く住宅ローン。さらに家を建てると税金が戻ったり、国からの給付金を申請できたりと“買い”の要素は満載。でも、ちょっと待ってください。買って後悔しないために気をつけたいこと、知っておきたいことをsumicaアドバイザーの昆知宏さんにうかがいました。

sumicaアドバイザー

新潟住まいのお金相談室/昆 知宏さん

住宅専門のファイナンシャルプランナー(FP)。住宅会社に勤務していたが「売り手ではなく、第三者の立場から住宅購入に関わりたい」と考え独立。年間100組以上に住宅購入のアドバイスを行う。TV出演、講演実績など多数。

住宅購入は無理のない予算設定が大事です。

あなたは家を建てようと思ったら何から考えますか? 「この立地がいいな」「あのメーカーのおうちが素敵だな」。恐らく、こういったことを真っ先に考えますよね。一生に一回の家づくりだから、妥協も後悔もしたくない、当たり前です。でも、実際に住んだ後に大切なことは家計のやりくりです。

思い描く理想の家にかかる費用と準備できるお金は、一致しないことがほとんどです。家を建てると月々のローン返済の他にも、固定資産税や火災保険料、光熱費負担も発生してきます(図1)。子どもが大きくなるにつれて教育負の負担も増え、単純にローン返済だけをベースに家計を考えると、数年後に思わぬ負担を感じることも(図2)。

マイホームは無理のない返済額であってこそ、家族に幸せを運んでくれます。今の収入と支出をしっかり整理し、月々のローン額プラス2万円程度で計算しても、「月々」と「年間」の収支がマイナスにならない。それが無理のない予算設定といえます。面倒でも一度夫婦でお金のことを真剣に考えておけば、買ってからの後悔をなくすことができるでしょう。

わが家の予算を「見える化」しよう

「家づくりは無理のない予算設定が大事」という先ほどのお話を受け、ここでは架空の家族“すみか家”をモデルに予算をシミュレーション。空欄にはあなたの家計の数字を書き込んで、目安となる予算を出してみましょう。

すみか家のプロフィール

30代の夫婦と未就学児1人の3人家族。夫は正社員、妻は契約社員の共働き。

  • 1夫・妻の年収、世帯年収を算出。手取りは年収×0.8が目安。
  • 2月々の返済可能額を出す。今支払っている家賃は参考になるが、今後かかってくる子どもの学費、車の買い替えなどを考慮して無理のない額に。この額にプラス2万円程度で計算しても、「月々」と「年間」の収支がマイナスにならないように。
  • 32×12カ月で年間返済可能額を出す。この額は手取りの20~25%以下が理想。すみか家は(年間返済可能額)108万円÷(手取り)640万円=18%程度で、条件をクリアしている。
  • 42で出した「月々の返済可能額」を下の「ローン借入額一覧表」に当てはめ、ローン借入額の目安を出す。すみか家は毎月9万円返済、返済期間35年を想定している。
  • 5自己資金や実家からの援助がある場合は足す。
  • 6手順45で出した数字の合計が総予算となる。

※「ローン借入額一覧表」

今知っておきたい住宅購入資金の基礎とトレンド
油断しがちな「諸費用」、その目安は?

家づくりのお金は工事費や土地の価格に目がいきがちだが、「諸費用」と呼ばれるお金も大きい。物件にもよるが目安は建築総額の5~8%とされ、4000万円なら200~320万円となる。「ここでいう『諸費用』とは、土地、登記、融資、火災保険などにかかる諸費用を指します。引っ越し費用や家具・家電の費用は含まれないので、別に準備してくださいね」(昆さん)。金融機関によっては住宅ローンに諸費用分が含まれなかったり、諸費用に使えても金利が跳ね上がったりすることもあるので、しっかり確認しよう。

変動金利? 固定金利?

住宅ローンを利用するにあたって最初に考えるのは、変動金利にするか、固定金利にするかだろう。それぞれに適した家計の特徴を以下にまとめた。

しかし昆さんによると、「本当は変動金利が合っている人ほど固定金利を選び(お金に余裕がある人は慎重派が多い)、固定金利が合っている人ほど変動金利を選ぶ(お金に余裕がないと金利の低下を期待する)傾向があります」とのこと。自分たちの家計を冷静に分析して判断したい。

住宅ローンは「特典競争時代」へ

住宅ローンの低金利が続いているが、今や下がりきった状態といえる。「そこで各金融機関が最近力を入れているのが『保険付き住宅ローン』です。がんなどの病気をカバーする保険が住宅ローンとセットになったもので、金利据え置きで保険が付いてくるキャンペーンなども増えています。住宅ローンに付く保険は年齢によって保険料が変わらないので、30代後半~40代の人は、民間の保険に加入するよりもお得な場合が多いですね」。金利はもちろん保障などの特典内容も比較して、自分に合った住宅ローンを選ぼう。

親から資金援助を受けるときの注意点

家を建てるにあたり、実家から援助を受ける人も多いだろう。このとき、両親や祖父母など直系尊属からの資金援助は最大1200万円まで贈与税がかからない(省エネや耐震などの優良住宅で最大1200万円、それ以外は最大700万円)。夫側と妻側それぞれ1200万円ずつまで援助を受けられるので、頭に入れておこう。「ただし妻の両親から援助を受けた場合、不動産登記をする際は夫婦両方の名義を入れること。正しく申告しないと数百万円の贈与税が発生する恐れがあるので注意しましょう」

Step2 家づくりのスケジュールを知ろう

家づくりのスケジュールを立てるポイントは「逆算」すること。子どもが保育園に上がるタイミングなど「いつまでに新生活をスタートしたいか」を設定し、そこから逆算すると現実的な予定が見えてきます。

1. 資金計画・ビルダー探しスケジュールの目安入居の9~12カ月前

家づくりにかけられる総予算を把握する。自分たちの希望や条件に合ったビルダーも探そう。

2. 土地探しまたは現地調査

立地や環境など土地の条件をビルダーに伝えて探してもらう。自分で探してもOK。すでに土地がある場合はビルダーに現地調査をしてもらう。

3. 住宅見学

完成見学会や構造見学会に積極的に出かけ、実際の住まいを見てみよう。

4. ローン事前審査提出

具体的な資金計画ができたら金融機関に融資を申し込み、建築総予算を確定する。

5. 要望出し・プラン提示

間取りや理想のライフスタイルなど、家づくりの要望をビルダーに伝える。ビルダーはファーストプランと金額を提示。

6. 基本契約・土地契約

打ち合わせを重ね、プランや金額に納得したら基本契約を交わす。土地の売買契約も行う。

7. 内装・外装・設備打ち合わせスケジュールの目安入居の9~10カ月前

キッチン、バス、トイレなどの設備やインテリア、外観のイメージを相談。実物やサンプルを見ながらメーカーや仕様のあたりをつける。

8. 間取り確定

最終的な間取りを決め、使用する建築材料の詳細が書き込まれた「実施設計図」を作成。

9. ローン本申し込みスケジュールの目安入居の8~9カ月前

事前申し込みから変更がないか、予算内かなどを十分確認し、ローンの正式申し込みを行う。

10. 色・デザイン確定

内装、外装、設備のメーカーや色、デザインを決めていく。

11. 最終仕様決定

これまでの打ち合わせ内容に基づき、図面、仕様、金額を確定する。施主、ビルダー担当者、現場監督など家づくりに関わる人々で共有する。

12. 正式請負契約スケジュールの目安入居の5~8カ月前

工事に着手するための請負契約を交わす。

13. 土地決済

ローンの手続きが完了したら、土地の金額を全額支払う。短期間のローン「つなぎ融資」を利用。支払い後、土地が自分のものになる。

14. 確認申請提出

関係官庁に申請書類を提出し、建築許可を取得する。

15. 地鎮祭・着工

地鎮祭を執り行い、工事の安全を祈願する。家の配置や基礎の高さなどを現地で確認する。ここでビルダーに着工金を支払う。

16. 上棟式スケジュールの目安入居の4~5カ月前

基礎工事が終わり、柱や梁などの骨組みを組み上げる。施主も立ち会って確認する。

17. 仕上げ工事

クロスや水回り設備などの仕上げ工事を行う。この後「建物表題登記申請」や、新住所への変更手続きを行う。

18. 竣工

工事完了後ハウスクリーニングし、竣工となる。残金を清算する。

19. 竣工検査

引渡し前に、施主、担当者、工事責任者などが立ち会い、竣工検査を行う。

20. 引き渡し新生活スタート!

夢がいっぱい詰まったマイホームがついに完成。引っ越し作業をして新生活をスタートしよう!